Energetische Sanierung birgt Risiken für Immobilienverrentung

Foto: Bausparkassenverband

14.02.2022. Die verschärften Klimaschutzanforderungen im Gebäudebereich bergen für ältere Immobilienbesitzer, die sich durch Teilverkauf oder Verrentung ihres Eigenheimes zusätzlich finanzielle Liquidität zu ihrer Rente beschaffen, erhebliche Risiken. Darauf macht das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA) aufmerksam. Bei diesen Immobilien, die häufig ein älteres Baujahr haben, kann sich eine energetische Sanierung erforderlich machen, die den vormaligen Hausbesitzer vor unerwartete Probleme stellt. „Obwohl es derzeit diverse Verrentungsmodelle auf dem Markt gibt – von Leibrenten-Modellen über Nießbrauchregelungen bis hin zum Teilverkauf – explizite Vertragsvereinbarungen über Pflichten und Kosten im Falle von energetischen Sanierungsmaßnahmen sind bisher bei keinem der Modelle und Anbieter bekannt“, erklärte Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH gegenüber dem DIA.

Wertverbesserung

Zwar übernehme je nach Verrentungsmodell teilweise der Käufer die Instandhaltungskosten, so etwa bei Anbietern von Leibrenten mit Wohnrecht. Die Kostenübernahme beschränkt sich aber auf Maßnahmen, die den Wert des Gebäudes erhalten. Mit einer energetischen Sanierung jedoch ist eine bauliche Veränderung am Bestandsgebäude verbunden, um den Energieverbrauch zu reduzieren. Es handelt sich also um eine Wertverbesserung, die zu einem höheren Marktwert führt, nicht um Werterhalt.

Austausch der Heizung verteuert

„Die bestehenden Instandhaltungsregelungen, die in den Verträgen zur Immobilienverrentung und zum Teilverkauf enthalten sind, genügen der neuen Situation nicht mehr“, stellt DIA-Sprecher Klaus Morgenstern fest. So sieht der Koalitionsvertrag der amtierenden Bundesregierung vor, dass ab dem 1. Januar 2025 jede neu eingebaute Heizung nur noch auf der Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden darf. Das geht nach dem jetzigen Stand der Technik nur durch den Einsatz von Wärmepumpen. „Allein dadurch verteuert sich ein notwendig gewordener Austausch der Heizung erheblich“, fügt Morgenstern hinzu.

Käufer soll Kosten tragen

Das DIA plädiert daher dafür, dass die Käuferseite bei Immobilienverrentungen und Teilverkäufen die energetischen Sanierungskosten trägt. Dafür sprechen sachliche und rechtliche Argumente. „Aber es gibt noch einen ganz anderen Grund: das fortgeschrittene Alter derjenigen, die ihre Immobilie verrenten lassen. Man stelle sich nur eine 82-jährige Witwe vor, die den Austausch der alten Heizungsanlage organisieren und finanzieren soll“, gibt der DIA-Sprecher zu bedenken. Seine Empfehlung: Jeder der eine Verrentung seines Eigenheims erwägt, sollte sich die Regelungen zu Werterhalt und Sanierung genau anschauen. Einen Fachbeitrag zu diesem Thema finden Sie auf den Webseiten des Deutschen Instituts für Altersvorsorge.