Baufinanzierung: Was Banken vor der Kreditvergabe prüfen
12.02.2026. Bevor Banken eine Baufinanzierung zusagen, prüfen sie, ob Käufer oder Bauherren das Darlehen zuverlässig zurückzahlen können. Im Fokus stehen Einkommen, Eigenkapital, laufende Verpflichtungen und die Werthaltigkeit der Immobilie. Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung schützt Kreditnehmende vor Überlastung und Banken vor Ausfällen. Welche Kriterien zählen und wie sich Interessierte vorbereiten, erläutert die Bausparkasse Schwäbisch Hall.
Voraussetzungen und Kriterien, die Banken prüfen
1. Bonität – der Score entscheidet
Grundvoraussetzung für die Vergabe eines Immobiliendarlehens ist eine ausreichende Bonität des Kreditnehmers – also seine nachweisbare Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit. Institute nutzen dafür einen Bonitätsscore: Ein hoher Score verbessert die Chance auf eine Zusage. Die gängigste Auskunftsdatei ist die SCHUFA.
2. Stabiles Einkommen – Sicherheit für Kreditnehmer und Bank
Wer finanzieren will, braucht neben ausreichend Eigenkapital ein regelmäßiges monatliches Einkommen aus einem sicheren Arbeitsverhältnis. Je höher das Darlehen, desto höher muss das Einkommen sein. Für ein sicheres Arbeitsverhältnis sprechen Langfristigkeit – beispielsweise ein unbefristeter Arbeitsvertrag –, Branchenstabilität und positive Entwicklungsperspektiven. Auch für Selbstständige stehen die Chancen auf eine Baufinanzierung grundsätzlich nicht schlecht – entscheidend ist, dass sie ihre Einnahmen transparent und nachvollziehbar darstellen können und realistisch planen.
3. Ausreichend Eigenkapital – Risiko senken, Konditionen verbessern
Je mehr Eigenkapital Darlehensnehmer einbringen können, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und das wird mit besseren Konditionen belohnt. Während der Niedrigzinsphase reichten zehn bis fünfzehn Prozent, heute braucht es für eine solide Finanzierung mindestens 20–30 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Zu diesen zählen Notar– und Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren. Eine der größten Hürden bei Immobilienfinanzierungen bleibt das fehlende Eigenkapital. Tipp: „Gut beraten ist, wer das Sparen rechtzeitig plant, vorsorgt und frühzeitig den eigenen finanziellen Rahmen absteckt.
4. Alter und Familienstand – Tilgung vor dem 75. Geburtstag
Banken müssen laut EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie sicherstellen, dass Darlehensnehmer ihren Kredit innerhalb ihrer erwarteten Lebenszeit zurückzahlen. Praktisch heißt das: Die Laufzeit endet meist vor dem 75. Geburtstag. Zusätzliche Sicherheiten, wie z. B. abbezahlte Immobilien, Eigenkapital, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Bürgschaften, Bausparverträge und Eigenleistungen, erhöhen die Chance auf eine Baufinanzierung auch in höherem Alter. Hinzu kommt: Wenn eine Baufinanzierung auf mehrere Schultern verteilt werden kann, sinkt das Ausfallrisiko für die Bank weiter. Eine Baufinanzierung gelingt aber auch Singles und Alleinerziehenden, wenn sie ausreichend Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten vorweisen.
5. Immobilie als Sicherheit – Ermittlung des (Beleihungs-)Werts
Neben der Bonität spielt auch der Immobilienwert eine wichtige Rolle. Banken ermitteln dafür den Beleihungswert – der Betrag, der sich im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs voraussichtlich erzielen lässt. Das Haus oder die Wohnung dient der Bank als Sicherheit für den Kredit, falls die Raten nicht mehr gezahlt werden können.
Zur Berechnung ziehen Institute einen Sicherheitsabschlag von 10–30 Prozent vom aktuellen Wert der Immobilie ab. Der Beleihungswert liegt damit grundsätzlich unter dem Verkehrs- bzw. Marktwert. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem von der Bank ermittelten Beleihungswert, kann die Finanzierung – besonders ohne ausreichendes Eigenkapital – schwieriger oder teurer werden.
Vier Maßnahmen, die die eigene Bonität verbessern
1. Pünktlich zahlen: Rechnungen fristgerecht begleichen, Mahnungen vermeiden, Schulden zügig tilgen.
2. Konsumkredite meiden – vor allem Dispo und Ratenkäufe. Sie wirken sich negativ auf den Score aus.
3. SCHUFA-Selbstauskunft prüfen und bei Bedarf korrigieren – idealerweise vor dem Beratungsgespräch
4. Banktreue – eine stabile Geschäftsbeziehung kann Bewertung und Zinssatz verbessern.
Unterlagen-Check: Das brauchen Banken für die Bonitätsprüfung
Damit Institute die Kreditwürdigkeit prüfen können, müssen verschiedene Unterlagen vorgelegt werden:
• Personalausweis
• Selbstauskunft des Kreditnehmers
• Unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
• Nachweis einer festen und unbefristeten Beschäftigung
• Gehalts- bzw. Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
• Letzter Lohnsteuerbescheid
• Vermögensauskunft (Kontoauszüge, Grundbucheinträge, Lebens- oder Rentenversicherungen)
• Nachweis über feste monatliche Ausgaben (Miete, Versicherungen, Privatkredite, Unterhaltsverpflichtungen oder Leasingraten, etc.)
• Nachweise über zusätzliche Einkünfte (z. B. Mieteinnahmen, Unterhaltszahlungen, Zinseinnahmen)
• Eventuell Kopien vorhandener Kreditverträge, staatlicher Förderungen oder KfW-Darlehen
• Aktuelle Renteninformationen
• Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung
• Objektunterlagen: Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Fotos, etc.
Bei Selbstständigkeit sind zudem folgende Unterlagen notwendig:
• Betriebswirtschaftliche Auswertung
• Bilanz- und Gewinnermittlung
• Gesellschaftervertrag, falls vorhanden
• Auszug aus dem Handelsregister
Tipp:
Wer weiß, auf welche Kriterien es ankommt, die eigenen Möglichkeiten realistisch einschätzt, seine finanzielle Situation transparent darstellt und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch geht, schafft beste Voraussetzungen für eine reibungslose Bonitätsprüfung.
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