Foto: bausparkassenverband
20.04.2011. "Abschlagszahlungen gehören zum Alltag im Bauwesen. Deshalb sind sie auch immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen und führen zu neuen Urteilen, die die Baubeteiligten beachten sollten. So machen sich beispielsweise Bauträger und Investoren schadenersatzpflichtig, wenn sie vorzeitig Abschlagszahlungen annehmen", erläutert Baufachanwalt Olaf Jaeger, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).
Makler- und Bauträgerverordnung
"Werden in Bauträger- und sonstigen Kaufverträgen für Immobilien
Abschlagszahlungen vereinbart, dann achtet normalerweise der Notar,
der den Vertrag beurkundet, darauf, dass alle Vereinbarungen auch
rechtlich wirksam sind", erläutert Baufachanwalt Jaeger. Als Grundlage
dient dem Notar dazu die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV.
Diese Verordnung regelt die Voraussetzungen und Ratenhöhen für
Abschlagszahlungen. Manchmal erstellt der Notar auch die so genannten
"Fälligkeitsmitteilungen" und fordert für den Investor oder Bauträger
auch die Raten an. "Hier ist dann allerdings Vorsicht geboten", warnt
Baujurist Jaeger, "denn der Bauträger muss gegenüber dem Käufer die
Voraussetzungen der MaBV beachten, zum Beispiel die Einhaltung des
Zahlungsplans. Dies gilt auch, wenn ein Notar im Auftrag des
Bauträgers die Raten einfordert. Er ist dann Erfüllungsgehilfe des
Bauträgers."
Schadensersatz
Fordert der Notar die Raten irrtümlich zu früh an, muss der Bauträger
dem Käufer dafür Schadensersatz leisten. Mit zwei Entscheidungen hat
das OLG Karlsruhe (Urteil vom 20.05.2010 - 12 U 232/09 und vom
26.10.2010 - 8 U 170/09) das jetzt näher geregelt und den Bauträger
verurteilt, den Zinsvorteil für vorzeitig erhaltene Abschlagszahlungen
wieder herauszugeben, und zwar verzinst mit mindestens vier Prozent.
Fälligkeitsvoraussetzungen
Das Gericht entschied sogar noch weiter zu Gunsten des Käufers: Der
Erwerber muss sich noch nicht einmal ersparte Miete anrechnen lassen,
wenn ein Fertigstellungstermin vereinbart ist, denn die Fälligkeit
einer Rate hängt nicht nur hiervon ab. "In den konkreten Fällen waren
die Freistellungserklärungen der finanzierenden Banken fehlerhaft, was
der Notar jeweils nicht erkannt hatte", erläutert Olaf Jaeger und rät:
"Jeder Investor oder Bauträger ist also gut beraten, wenn er die
Fälligkeitsvoraussetzungen genau überprüft. Sonst riskiert er nicht
nur unnötige Prozess- und Zinskosten gegenüber den Erwerbern, sondern
muss später unter Umständen auch noch den Notar oder die Bank in
Regress nehmen."
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