Vier Urteile, die Bauherren kennen sollten

Foto: Bausparkassenverband

29.07.2016. Schwarzgeldabrede, Erschließungskosten, Kostenvoranschläge und Grenzstein: Wer ein Haus baut, kennt diese Begriffe. Um Bauherren auf den neuesten Stand zu bringen, hat die ARAG interessante Gerichtsurteile zu diesen Themen zusammengetragen.

Ohne Rechnung: ungültiger Werkvertrag

Ist für Handwerkerleistungen zum Teil eine Schwarzgeldabrede getroffen worden, ist der gesamte Werkvertrag nichtig, so dass der Handwerker für bereits erbrachte Leistungen weder die vereinbarte Zahlung noch Wertersatz verlangen kann. Im konkreten Fall führte eine Firma Elektroinstallationsarbeiten durch. Der Chef hatte mit den Bauherren vereinbart, dass für die Arbeiten ein Betrag von 13.800 Euro auf Rechnung und daneben 5.000 Euro ohne Rechnung gezahlt werden. Die Eigentümer überwiesen an die Firma rund 10.000 Euro und zahlten in bar 2.300 Euro.

Die Elektroinstallationsfirma verlangte nach Abschluss der Arbeiten den restlichen Lohn von rund 6.000 Euro und verklagte die zahlungsunwilligen Auftraggeber. Diese wiederum machten Schadensersatz wegen Mängel der Arbeiten geltend. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies die Klage in letzter Instanz ab. Auch wenn nur zum Teil eine sogenannte Ohne-Rechnung-Abrede getroffen wurde, ist der gesamte Werkvertrag nichtig. Die Firma hat daher keinen weiteren Zahlungsanspruch, weder auf den Werklohn noch aus Bereicherungsrecht. Aber auch die beklagten Hauseigentümer können keinen Schadensersatz wegen der mangelhaften Arbeiten verlangen (Urteil Az.: VII ZR 241/13).

Rückzahlung für Häuslebauer

Eigenheimbesitzer, die in den vergangenen zehn Jahren ihr Eigenheim bezogen haben, können unter Umständen einen Teil der Erschließungskosten für das Baugrundstück zurückfordern. Das ist laut den Experten dann der Fall, wenn die Erschließungskosten nicht klassisch per Gebührenbescheid erhoben wurden, sondern aufgrund eines Vertrages zwischen Stadt oder städtischer Gesellschaft mit dem Bauherrn in Rechnung gestellt werden. Das Baugesetzbuch des Bundes, das auch Landesgesetzen zu Grunde liegt, regelt nämlich: Städte und Gemeinden dürfen nur einen Teil der Erschließungskosten auf die Anwohner umlegen, meist 90 Prozent, und dies auch nur für den Bau der Straße. Spielplätze oder Grünanlagen müssen Kommunen aus eigener Tasche zahlen.

In den Verträgen, die Bauherren oftmals in der Vergangenheit mit der Stadt oder deren Gesellschaften geschlossen haben, sind solche unzulässigen Umlagen allerdings enthalten. Wer denkt, dass er zu viel bezahlt hat, sollte sich mit seiner Gemeinde oder Stadt in Verbindung setzen, um Klärung bitten und Ansprüche anmelden, um eine Verjährung zu hemmen (Urteil BVerwG, Az.: 9 C 8.09).

Kostenvoranschlag: Überschreitung von zehn Prozent nicht erheblich

Überschreitet eine Rechnung einen Kostenvoranschlag für Bauarbeiten um zehn Prozent, hat der Bauherr keinen Anspruch auf Schadensersatz. Der Fall: Eine Bauherrin hatte eine Fensterfirma mit dem Einbau von Fenstern beauftragt. Grundlage des Auftrags war ein Kostenvoranschlag, der Kosten in Höhe von 22.400 Euro vorsah. Die Schlussrechnung belief sich jedoch auf 27.100 Euro. Die Bauherrin bezahlte daraufhin nur den Angebotspreis und vertrat die Auffassung, dass die Differenz von zehn Prozent erheblich sei und daher nicht gezahlt werden müsse. Dies wollte die Fensterfirma nicht akzeptieren und zog vor Gericht.

Das Landgericht Coburg gab der Klage der Handwerker im Wesentlichen statt. Denn in der Schlussrechnung war eine Position enthalten, die es in dem Kostenvoranschlag nicht gab, erläutern die Experten. Bei der Frage, ob eine den Schadensersatzanspruch begründende wesentliche Überschreitung des Kostenvoranschlags vorgelegen habe, hätten in der Schlussrechnung ausgewiesene Arbeiten im Wert von 2.300 Euro nicht berücksichtigt werden dürfen, weil diese nicht im Angebot der Klägerin enthalten gewesen seien und auf Zusatzaufträgen der Beklagten beruht hätten. Die maßgebliche Preiserhöhung habe sich deshalb auf 2.400 Euro oder ungefähr zehn Prozent belaufen. Darin war aber nach Auffassung des Gerichts noch keine wesentliche Überschreitung des Kostenvoranschlags zu sehen (Urteil LG Coburg, Az.: 12 O 81/09).

Grenzstein muss erkennbar sein

Wird ein Grenzstein überbaut und ist deshalb nicht mehr leicht erkennbar und zugänglich, kann die Wiederherstellung des Grenzsteins und Beseitigung der Überbauung verlangt werden. Ein Grundstückseigentümer errichtete einen Neubau und baute eine Betonmauer auf die Grenze zum Nachbargrundstück. Die Mauer schloss auch den auf der Grundstücksgrenze befindlichen Grenzstein ein.

Der Nachbar verlangte die Wiederherstellung des alten Zustandes durch das Vermessungsamt, da der Grenzstein nicht mehr erkennbar sei. Der Bauherr wendete dagegen ein, in der Mauer befänden sich zwei Löcher, durch die man den Grenzstein sehen könne. Die Sache landete vor Gericht. Dies entschied, dass die Löcher in der Mauer nicht ausreichend sind. Um seinen Sinn und Zweck erfüllen zu können, müsse der Grenzstein leicht und ohne weiteres erkennbar sowie gut zugänglich sein. Da dies auch durch die Löcher in der Mauer nicht gewährleistet war, musste die Mauer wieder weg (Urteil AG München, Az.: 244 C 31256/09).